京莎鞋世界将变身购物中心

　　开业近5年，亏损近一亿元后，郑州市京莎鞋世界没能熬住，将撤掉现有鞋商户，托身佳兆业，将倚借佳兆业成熟的商业运营团队，变身零售购物中心。

　　消息来得太过突然，3月份市场还发公告称要免租一个月。然而事先并非没有征兆，郑州鞋业市场产能过剩、收益下滑，京莎试水供应链折戟，高管频繁“换血”，疫情的雪上加霜……这些相互作用，左右了其命运。

　　“改，还有一线生机！不调改，肯定要耗死！”4月28日，郑州市京广与航海交叉口的京莎鞋世界办公区，一名负责人这样形容商场面临的调改现实。

　　因为传统鞋服行业产能过剩，市场收益下滑，再加上疫情的影响，京莎鞋世界做出了更改鞋业态、转为零售商场的决定。

　　4月3日，河南京莎商业管理有限公司向商户发出通知，“2020年5月31日租赁到期后，合同自动解除，商家在2020年5月31日之前撤场。商场于2020年6月进行升级。”

　　今年3月2日，京莎鞋世界正常复工复市，并主动宣布免租一个月。原本商户签订5年的租赁合同，于2020年4月30日到期，因为免租一个月，合同期顺延至5月31日。

　　看上去，此次调改属于市场租赁合同到期后的正常调改。不过业态更改为零售，市场方应早有规划，并招徕了商业巨头。

　　同样在今年3月，京莎引入“全国地产30强”佳兆业集团控股旗下的佳兆业商业集团，后者以约30%的股份成为京莎鞋世界“二老板”，双方各自派驻团队融合运营，目前佳兆业的招商团队已经入驻京莎。

　　佳兆业商业集团全国在建商业项目64个，总面积超370万平方米，有着丰富的商业运营经验。2017年6月，佳兆业曾以6.7亿元摘得新郑龙湖104亩地，首次进入郑州。

　　京莎升级后的新商场名字定为“佳纷天地”。河南商报记者获悉，主打零售购物中心的“佳纷天地”，预计于2021年第二季度亮相，一楼规划有彩妆、运动、潮鞋、设计师首饰、商务咖啡；2楼欲引入盒马鲜生或者超级之类的跨界集合店；3楼规划书店、儿童潮流零售；4楼规划有主题餐饮；5楼规划有影院、海底捞、电玩电竞、室内高尔夫等，其中已与海底捞签约。

　　更改业态，是京莎在鞋业左奔右突多年而不得的无奈之举。背后更折射出市场的运营维艰，以及鞋行业的萎靡之势。

　　当年，商圈内占地面积15亩的国际鞋城、占地42亩的盛祥置业、占地4.5亩的现代童鞋城、占地70亩的合盛商贸城、占地2.1亩的华大厦（鞋城），均列入外迁名单。也正是看中了鞋商户外迁的政策机遇，一之隔的京莎应运而生。

　　然而，运营近5年，京莎鞋世界并未达预期。京莎鞋世界总经理孟先生直言，扣除两年免租期，市场实际上只收了3年租金，共约5000万元，但是因为一半是自持物业、一半销售，付给业主的租金就高达1亿元。为了扶助商户开拓营收渠道，2019年成立京莎商学院，花费400多万元，另外每年投入的活动策划费用达数百万元。

　　京莎鞋世界发给商户的一封中也提到，“围绕鞋行业及商场商户做增值性服务，前后投资了近亿元人民币，可是却无法行业的下滑趋势，也因此亏损了近亿元。”

　　巅峰时刻，京广鞋城商圈年销售额达20亿元，是与的华北鞋城、沈阳鞋城并列的全国鞋业三大批发市场。后来，传统的鞋业批发供应链进入产能过剩时代，市场发展迅速迭代，硬件设施逐渐落后，“多权分治、管理滞后”造成商圈内市场管理混乱，鞋城陷入搬迁漩涡，商户赊账难收、物流跑，再加上电商冲击、新零售崛起，市场收益逐年下滑。

　　京广鞋城商圈总共有5家市场，鞋城扎堆密布，更让众市场贴身肉搏。虽然是商圈内硬件最好、服务最新的鞋城，京莎依然未能独善其身。

　　京莎开业当年做的调研显示，京广鞋城商圈商户3000家，到2019年，仅剩约1700家，市场对外需招商面积3000平方米，但是商户离场空出来的面积就高达约4000平方米，新入驻量甚至不及流出量。在5年合同到期前的2019年，京莎曾就市场未来去向做过统计，愿意留下来做鞋生意的商户仅有七八十家，已然撑不起5万平方米的鞋业商场。

　　其间，京莎做了诸多尝试和努力。兼职小娇妻投入巨资组建线上商城，帮商户打通鞋业批发的上下链条；组织团队洽谈银行争取向商户授信，解决近30家商户因账期而导致的资金紧缺难题；组织网红直播培训等配套服务，引入共享办公模式，培育打造供应链……

　　然而，一些商户却提出，“其一，如果到期后离场，找谁去退金？其二，周边商铺饱和，是否有地方可安置？”

　　对此，京莎鞋世界负责人承诺，合同约定租赁期满后，将金余额无息在三个月内退还，商户离场、业态更改后，市场原班管理团队依然正常经营，会按照合同约定退还金，五一节后将出方案；市场曾联系周边市场来对接商户安置事宜，有些商户已经入驻京莎写字楼等。

　　市场调改在商业运营上再正常不过。位于郑州桐柏的王府井百货郑州首店，运营6年后百货业低迷，遂转变为城市奥莱，寻求突破；郑州西四环锦艺轻纺城，与轻纺商户租赁合同到期后，调改为汽车业态……

　　京莎占据地利。其位于京广鞋城商圈核心，右邻的京广为郑州唯一直通南北的交通大动脉，了郑州从无到有的城市商业蝶变史。北侧的航海为郑州“金二环”，地铁5号线意味着“地铁一响，黄金万两”，更意味着零售客流无缝直达。高低温冲击试验箱http://sethtest.51sole.com！