中国在建购物中心面积世界第一！能成为购物天堂吗？

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　　从年初至今，一二线城市的楼市轮番暴涨，强有力的政策尚未到来，上涨恐怕还会继续。除了火热的住宅市场，中国的商业地产建设也是一片火热，而在住宅项目附带商业广场也成为众多楼盘的基本标配。

　　即使放在全球来看，中国的商业建筑面积也遥遥领先。人口的增长以及居民消费水平的提高，尤其是城镇化带来的城市人口增加，对商业的需求也在大幅增加。

　　但相对应的，却是商业中心供应的不均衡。过于集中在一二线城市的现状，部分城市已经出现了供过于求的现象，空置率也逐步走高。

　　更重要的是，中国的商业整体品质还停留在满足基本所需的层次上，高品质和个性化的商业所带来的独特购物体验，将成为未来改变的主要方向。

　　日前，美国地产服务咨询公司世邦魏理仕（CBRE）发布了《全球购物中心开告》，其中指出2015年全球购物中心建设速度放缓，部分市场还面临供需的严重不平衡，但亚太市场——尤其是中国和一些东南亚国家，却显得异常火热。

　　2015年，在其调查的168个城市中，有1070万平方米购物中心落成完工，相较2014年的1210万方有所下滑；在建购物中心则有4190万方，相较2014年的3900万方略有上升。

　　其中，中国可以用“鹤立鸡群”来形容。在这168个城市中，购物中心落成面积前十名中，中国占据8个名额，亚洲地区中前十名被中国城市包揽。在建购物中心面积上，中国城市包揽了前十名中的9个名额。

　　在亚洲地区，除了中国，泰国和印度是表现较为突出的国家。曼谷以170万方的在建商业面积排在全球第十名。尽管如此，曼谷的新开发商场数目也比计划的减少了，因为其郊区商业的供过于求，银行也对开发商（尤其是小项目开发商）放缓了贷款速度，开工数量有所减少。

　　而在印度，缺少优质的地段成为国际零售商在此扩张的主要障碍。2015年有两个购物中心在新德里和班加罗尔落成，尤其是在新德里的DLF商城，总面积18.4万平方米成为当年亚太地区落成的最大购物中心，已入驻400多个品牌。

　　在整个美国主要大都会地区，新的购物中心落成面积有所增长。 2015年，13个购物中心在大城市交付，而在建项目大多集中在纽约大都会区，其中完工的最大商场是坐落在的 Village at Westfield Topanga（5.4万方）。

　　在美洲，购物中心的开发主要集中在拉丁美洲。因为2015年良好的经济表现，墨西哥和巴拿马的购物中心落成面积增长较快。特别是墨西哥，占该区域购物中心增长的46%。墨西哥的蒙特雷市由于新建3个购物中心，库存水平增长了20%。

　　虽然巴拿马城市体积小，但其经济增长却是拉丁美洲最高的。2015年巴拿马有5个购物中心落成，面积达32万方，这也使得其库存率达到了43%。

　　而在EMEA地区（欧洲、中东和非洲），调研的城市中只有1/4的城市有新购物中心建成，落成面积从2014年的260万方下滑到2015年的160万方，占全球落成面积的15%，并且多数面积还集中在俄罗斯的城市。

　　中东地区零售市场比较特殊，在迪拜和阿布扎比，在建面积约62万方。这里的人均收入很高，且人们乐意在商场进行饮食、休闲购物等活动。比如中东最富裕的城市——迪拜，入驻这里的国际品牌数量居全球第二，这里成熟的市场和相比新兴市场国家的低风险，吸引了来自欧洲和美国的零售商的扩张，被持续看好。

　　商业中心的建设一定程度上反映了国家经济状态。多数发达国家如英美德法，商业发展相对成熟，其市场基本处于饱和状态。而新兴市场国家由于高速经济发展带来的需求巨大，居民消费水平的提高也要求更多的购物中心相匹配。于是，更多的开发商和知名品牌都将目光瞄向了新兴市场国家。

　　自1980年代起，中国购物中心行业从兴起，其后进入扩张，并逐步在各大城市落地生根。根据仲量联行最新报告数据，2015年中国商业地产投资创下新纪录，共完成交易资产总值约1500亿元人民币。估计截至2015年末中国商业地产总规模位居全球第二，达8060亿美元，仅次于美国。

　　虽然，相比前几年的高歌猛进、加速扩张，中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下，从2015年开始增长放缓，甚至频频出现延期开业、倒闭等现象，不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划，但这并不妨碍中国购物中心业的发展，全国商业地产存量市场依然庞大。

　　从的图1和图2可得知，2015年中国主要城市的商业中心落成面积达605万方，占全球总面积的56.5%，在建面积占全球的66.5%，远远超过欧美等国家和其他新兴市场国家。

　　从城市看，武汉是落成面积最多的城市，这得益于两个外资项目的落地，分别是来自的宜家武汉和日本的永旺商城（沌口店）。仅宜家武汉购物中心就有20万方，是宜家在中国开设的第三个，也是最大的购物中心。

　　重庆、深圳和成都成为在建面积最多的三个城市，重庆和成都作为西部仅有的两个成熟的商业中心，它们要面向的市场和需求空间更为广阔。但从另一方面也说明与经济发展水平的相关程度，商业版图依然呈现出“东强西弱”的特点。

　　截至2016年一季度，全国已开的购物中心达3547个，总建筑面积达到3.5亿方，而华东地区就占到了近50%，西南、西北和东北地区则数量最少，而这正是中国经济目前发展最弱的地区。

　　尽管中国商业地产占地面积在增加，但部分城市面临着供应过剩和出租需求减弱带来的风险。在北方的一些二线城市，如青岛、沈阳和天津，商场的空置率都在10%以上，而因业绩不佳关闭的购物中心和百货商场也越来越多。

　　据统计，2016年上半年，在单体百货、购物中心以及2000平方米以上的大型超市业态中，22家公司共关闭了41家店铺。其中，百货与购物中心15家，大型超市26家，歇业店铺的营业总面积超过60万平方米。

　　至于关店原因则多种多样，比如受电商冲击导致的业绩不良，比如购物中心调整经营策略转型发展，甚至物业地租到期，也能成为关店的导火索。

　　虽然中国的商业购物中心不断在增加，但特色化不足使得同质化严重，商业对个性化的打造还在较低的水平，这对国际品牌的吸引力并不强。

　　在CBRE发布的另一份《全球零售商活跃指数报告》中，零售商在首要目标市场选择上，德法英位居前三，中国、美国居第四、五位。这些经济强国对于零售商意味着，更稳定、更健康的市场经济秩序，或者像中国这样经过高速增长，快速扩大的消费需求，意味着巨大的利润。

　　由上图可知，在2015年，、新加坡和东京新入驻的品牌数量位居前三，而仅37个，尚不如莫斯科和台北的吸引力强。

　　虽然今年以来，受到游客数量大幅下跌，和台北的零售业繁荣光景不再，但在2015年，吸引73个品牌入驻，依然是最火的市场。而作为地区最受国际品牌关注的城市，虽然商场购物中心供应量足够，但由于海淘的快速发展和国人到海外购买奢侈品的增多，国际品牌的入驻，尤其是奢侈品牌开店数量在减少。

　　另外，相对于、新加坡的低税收，也没什么优势，高企的公司税和个人所得税，令国际品牌在选择上，并不是第一选择。

　　从1987年第一家肯德基在开业，到如今遍布三线年第一家星巴克开业，到如今开店开到烂大街，入驻中国的国际品牌较之初，有跨越式的发展，也是中国经济高速发展及营商改善的最好注解。

　　但放在全球来看，上升空间还很大。外来品牌要面对的不仅是高税收、海淘、电商的冲击，还有中国无与伦比的山寨能力。而随着中国经济的放缓以及一些新兴市场国家的崛起，已经有不少国际品牌开始缩减中国市场的布局规模，甚至是撤离。

　　购物中心，是多种店铺集中在一群建筑中，供人们购物、餐饮和休闲的场所。而随着市场发展，人们生活品质的提高，对购物中心的需求也越来越多样化，个性化的购物体验成为时下追求的方向。

　　房地产热也带来了一波商业地产热，但与住宅不同的是，商业地产对收益率的要求更高，对市场的变化反应更直接。中国大量供应的购物中心面积在一些城市已经出现过剩现象，而且尚处在满足基本所需的层面。而中国特殊的经商和商业氛围，也使得问题丛生，“购物天堂”这个称号与中国现在不会，将来也不会产生任何关系。

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