物业管理工作如何做好？杭州市开了个物管工作经验

　　物业费交多交少、小区邻里纠纷、小区停车难、小区经营性收入怎么处理等等，这一系列问题都涉及了物业管理工作。如何把这份工作做好，不仅仅是物业公司的责任，还牵扯到各社区街道、各小区业委会等的共同努力。

　　5月27日上午，杭州市主城区各街道社区的工作人员、物业公司企业代表和部分业委会聚集在杭州市工人文化宫综合大楼，进行了一次物业管理工作经验交流。

　　杭州市上城区物业纠纷人民调解委员会调解员项朝阳在会上跟大家分享了经验。在他6年工作经验基础上，他得出了：物业纠纷需要调解员调解时需要耐心地倾听当事人，然后细心地找出问题，再进行苦口婆心地。由于在工作中的出色表现，他在2012年被司法部评为“全国人民调解能手”。

　　不过物业纠纷调委会并不是事无巨细包揽，而是社区街道和司法所解决不了的物业纠纷，他们才会接手。2009年，上城区的物业纠纷人民调解委员会成立，区委办公室和区办公室下发了《关于加强物业纠纷调解工作的实施意见（试行）》的文件，使得物业纠纷得到较高的关注。

　　项朝阳在6年间遇到过很多问题，有房屋漏水问题、工程质量问题、邻里纠纷问题、安全防范纠纷问题等等。据了解，2014年，下城区社区、街道、区层面的物业纠纷调解组织共调处物业纠纷307件，其中，区物业调解工作室调解了41件重大物业纠纷。

　　项朝阳举例，就在2015年1月，复兴北苑某户人家因为家中漏水问题，产生了住户与楼上业主、房屋中介公司和租客四方的僵局。在调解员的调查下，发现确实是楼上业主卫生间损坏，导致了楼下漏水。最后四方达成了协议，楼上业主承担自家卫生间维修费用和修复渗水受损的墙壁，房屋中介公司负责维修监管。

　　“调解的时候，不管事情是否能够解决，首先得耐心地倾听，给予安慰，最忌讳让老百姓伤心，这样会影响到的威信。”项朝阳最后说。

　　业主委员会是小区里群众自治组织，保障了业主的利益。兰桂花园业委会主任周国柱把他多年的经验分享出来，告诉了在场，好的做法能够达到多赢局面。

　　周国柱说，多年来兰桂花园第三届业委会做了十件大事，其中有小区内安装了探头、游泳池、网球场、建造凉亭，让小区的安全系数和越来越好。

　　不仅如此，兰桂花园利用小区的资源增加了经营性收入，如水箱进行出租、利用白天停车位空闲进行有偿、小区公共区域出租给外婆家等。这些经营性收入除了用于基础建设，还有不少金额给业主作为物业费补贴，有的还用于组织各种公益活动，比如每年组织100多名老年业主去喝茶或一日游、端午节发粽子等。今年端午节，兰桂花园将给每个业主分发15个粽子和10个鸭蛋。

　　兰桂花园业委会做的这些事惊动了，因此出了名，被誉为“福利最好的小区”，业委会被赞“算盘打得精”。

　　周国柱认为，兰桂花园的成功经验可以供其他小区借鉴。事实上，周围小区效仿了兰桂花园的做法都取得了很好的效果。

　　物业费是很多小区的痛点，多少面临缴纳难，涨价更难的问题。静安花苑业委会主任温树分享了静安花苑的酬薪制工作经验。

　　温树说，原本小区物业费低，导致物业公司亏损严重，旧物业要退出，新物业不愿来，这对小区来说损失严重。

　　所谓酬薪制是指预收的物业费中按约定比例或者约定数额提取酬金给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这样物业费全部由业委会掌握了。越来越多的业主愿意缴纳物业费，2008年就达到了100%。

　　温树认为，一个稳定成熟的小区才适合酬薪制，社区党委和上级领导的支持是小区稳定的关键。最后他，社区党委应该多多领导小区的物业管理工作，支持和业委会充分行使职权。

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